Geschäftshaus

Bewertung von REITs
Teil 2

 

Bewertung von Immobilienunternehmen / REITs Teil 2

Im ersten Teil "Bewertung von REITs" habe ich die Grundlagen und Funktionsweisen, die Vor- und Nachteile von REITs genannt. Zudem ging ich auf die wichtigste Kennzahl zur Bewertung der Ertragskraft eines Immobilienunternehmens ein. Das sogenannte FFO. Auch warum das sonst übliche KGV keine Aussagekraft hat erfährst du in Teil 1.

Im Teil zwei möchte ich auf eine weitere Kennzahl eingehen, die sehr wichtig ist. Das NAV (Net Asset Value). Das Net Asset Value wird aus dem Nettovermögen der Aktiengesellschaft abgeleitet und spiegelt den Unternehmenswert wieder. Ursprung des NAV sind die USA. Dort erfand man diese Methode zur Bewertung von Unternehmen die hohe Immobilienbestände hatten. Der NAV kann nicht nur bei REITs angewandt werden, sondern auch bei Immobilienfonds. In der Regel ist es ähnlich wie beim FFO. Abschreibungen auf die Immobilienbestände sind als Wertminderungen bilanziell zu erfassen. Bei REITS muss der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Abschreibungen oft in der Realität nicht vorkommen. Die Zeitwerte der Immobilien steigen anstatt zu fallen. Ferner können herkömmliche Bewertungskennzahlen wie das Kurs-Umsatz-Verhältnis bei Immobilien-Aktiengesellschaften nicht angewendet werden, da deren Umsätze nicht mit herkömmlichen Unternehmen verglichen werden können.

Net Asset Value.png

Der Net Asset Value drückt den Wert des gesamten Immobilienvermögens aus, der den Aktionären zugeordnet ist. Er beinhaltet auch sämtliche Renovierungs- und Modernisierungsleistungen sowie aktuelle Neubauleistungen. Sachverständige ermittelten Verkehrswerte zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich aller Verbindlichkeiten. 

NAV = Verkehrswert des Immobilienbestandes durch Sachverständige ermittelt

+ sonstige Vermögenswerte

./. sämtliche Verbindlichkeiten

= NET ASSET VALUE /  NAV

 

Abweichungen zwischen NAV und Public Pricing

Der NAV und die Marktkapitalisierung (Summe aller Aktien x Aktienkurs) weichen meist voneinander ab. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass der "Markt" immer die Zukunft einpreist und nicht die Gegenwart. Der Net Asset Value entspricht dem Gegenwartswert, die Marktkapitalisierung dem zukünftig erwarteten Wert. 

 

Konkretes Beispiel: Die Vonovia Aktie hatte zum 31.12.2020 einen NAV je Aktie von 62.11 EUR laut Statista. Der Aktienkurs lag bei 59.74 Euro. Weiterhin rutschte der Kurs der Vonovia Aktie bis 13. Mai 2020 auf 50 Euro während der NAV sich kaum änderte. Die Marktteilnehmer sind besorgt, dass bei den Bundestagswahlen 21 durch Parteien wie "die LINKE" oder "die GRÜNEN" ein Mietpreisdeckel beschlossen wird der zukünftige Gewinne und den Wert der Immobilienbestände sinken lassen würde. 

 

Ein zu hoher Kursaufschlag auf den NAV je Aktie sollte Anleger daher vorsichtig machen. Es ist meiner Meinung nach in diesem Fall besser abzuwarten. 

Bewertung von Immobilienaktien.png

Checkliste für Immobilienaktien

Ich habe eine kleine Checkliste ausgearbeitet, mit der man unterschiedliche REITs miteinander vergleichen kann. Wichtig ist grundsätzlich bei jedem Invest eine ausführliche AKTIENANALYSE und die regelmäßige Beobachtung der Fundamentaldaten. In den Investor-Relations Seiten oder auf der Unternehmensseite könnt ihr euch ein Bild machen wie das Unternehmen arbeitet, ob die Mieter eher zufrieden sind und welche Ratingnote für die Bonität des REITs vergeben wurde. Insbesondere in den Ratingberichten kann man viele Details erkennen, die als Anleger wichtig sind. Ratingagenturen berechnen neben der Bonität auch die Ausfallwahrscheinlichkeit und mögliche Risiken des Geschäftsmodells sowie Risiken des Unternehmens allgemein. Im Beispiel von REITs wären die Zinserhöhungen die sich auf die Refinanzierung negativ auswirken oder ein starker Anstieg der Rohstoffpreise für sich im Bau befindliche Immobilien, deren Fertigstellung dann unter Umständen teurer wird. Auch hohe Arbeitslosigkeit oder eine schwache Konjunktur können dafür sorgen, dass die Mietpreise nicht weiter steigen. Dies hätte zur Folge, dass auch die Dividenden nicht steigen. Im schlimmsten Fall sogar sinken.

Hier die Kurzcheckliste für die Bewertung von REIT Invests:

CHECKLISTE FÜR REITs.png

Auf Aktieninvestor.net erfährst du wie du z.B. Immobilienunternehmen bewertest, wie du Gewinnrendite und Kapitalrendite von Aktiengesellschaften berechnen kannst. Hochwertiges Investor Know How und interessante Aktienanalysen für Value Investoren