Aktienbörse
Original.png

VONOVIA AKTIENANALYSE 2021


Bild zeigt die neue Vonovia Zentrale in Bochum
Neue Vonovia Zentrale in Bochum - Quelle Vonovia

Gliederung

  1. Über Vonovia

  2. Mieteinnahmen

  3. Rating

  4. Finanzielle Situation

  5. Net Asset Value (NAV)

  6. Loan to Value (LVT)

  7. Dividende Vonovia

  8. Dividendentermine Vonovia

  9. Digitalisierung des Konzerns

  10. Risiken des Geschäfsmodells

  11. Charttechnik

  12. Aktieninvestor-Score


Über Vonovia

Heute nehme ich die Aktie von Vonovia genauer unter die Lupe. Vonovia mit Zentrale in Bochum ist nicht nur Nr. 1 in Deutschland sondern Europas größter Eigentümer und Bewirtschafter von rund 415.000 Mietwohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. Zusätzlich bewirtschaftet Vonovia noch weitere 72.500 Wohneinheiten Dritter. Die Mieter haben meist ein kleines bis mittleres Einkommen und wohnen in urbanen Wachstumsgebieten. In Immobilien von Vonovia wohnen rund eine Million Menschen.


Der Marktportfoliowert aller Einheiten beträgt im Mai 2021 rund 59 Milliarden Euro. Der Börsenwert 28.56 Milliarden Euro. Demgegenüber stehen Schulden von ca. 23.5 Milliarden Euro.

Woher kommt Vonovia ?

Vonovia wurde 2015 gegründet aus dem Zusammenschluss der Deutschen Annington und der GAGFAH. Mit einer Marktkapitalisierung von damals 10.2 Milliarden Euro wurde Vonovia 2015 dem DAX zugeordnet. Die heutige Marktkapitalisierung beträgt 28.56 Milliarden Euro (Stand 12.05.2021 zum Aktienkurs von 50.80 EUR)


Aktionärsstruktur Vonovia SE - größter Einzelaktionär BlackRock

Wie hat Vonovia so schnell so viele Wohnungseinheiten aufgebaut ?

Vonovia hat nicht etwas selbst derart viele Wohneinheiten geschaffen, sonder ständig andere Immobilienunternehmen aufgekauft.

Hier eine Liste:

  • 2015: Südewo mit 20.000 Wohneinheiten

  • 2017: conwert mit 24.000 Wohneinheiten

  • 2018: Buwog mit 48.000 Wohneinheiten (zusätzlich ist Buwog ein großer Bauträger)

  • 2018: Viktoria Park mit 14.000 Wohneinheiten in Schweden

  • 2019: Hembla AB mit 21.000 Wohneinheiten in Schweden

Die Leerstandsquote betrug 2019: 2.6% und 2020 geringe 2.4%


Vonovia baut seit 2019 extrem viele neue Wohnungen

Wurden in den Jahren 2017 - 250 neue Wohnungen und in 2018 - 1108 neue Wohnungen gebaut, so stieg die Zahl 2019 rasant auf 2092 und in 2020 auf 2088 Neubauwohnungen an.


Ohne mögliche Mieterhöhungen wird das Wachstum schwieriger. Kommt ein verpflichtender Mietpreisdeckel ? Vonovia erhöhte die Mieten organisch in den Jahren 2017 - 2020 um im Durchschnitt 3.90 % p.a.

Hier die Mieten je QM:

  • 2016 - 6.02 EUR /QM durchschnittlich

  • 2017 - 6.27 EUR /QM durchschnittlich

  • 2018 - 6.52 EUR /QM durchschnittlich

  • 2019 - 6.93 EUR /QM durchschnittlich

  • 2020 - 7.16 EUR / QM durchschnittlich

  • 2021 - noch unbekannt


Eigene Berechnung: Der Umsatz 2019 betrug 4111.70 MRD Euro. 2020 betrug dieser 4370.0 MRD Euro.

Dies ist eine Steigerung von 258.30 Millionen Euro und entspricht 6.29% Umsatzwachstum. Hätte man die Mietpreise jedoch nicht von 6.93 EUR / QM auf 7.16 EUR / QM steigern können, was 3.32% Steigerungsrate entspricht, so wäre der Umsatz nur um 2.97% gestiegen. Bei der Anlageentscheidung ist somit stets zu berücksichtigen, dass eine eventuelle Mietpreisbremse - wie sie von manchen Parteien im Wahlprogramm bei den Bundestagswahlen niedergeschrieben ist - enorme Auswirkungen auf das zukünftige Wachstum hätte.


Ratingnote:

Vonovias aktuelle Ratingnote befindet sich im guten, oberen Mittelfeld. Das Business-Risk des Geschäftsmodells wurde von Standard & Poors als excellent eingestuft. Das finanzielle Risiko als neutral.


Moodys Rating von Vonovia
Rating Vonovia

Die Risiken, die die Ratingagentur S&P sah im Original aus dem Ratingbericht vom 30.03.2021:

  • High reliance on Germany (85% of portfolio), despite recent expansion into Austria and Sweden.

  • Rising regulation and reputation risk in the German residential market on the back of social and political debates, following strong rent and price increases in the past decade.

  • Somewhat high debt leverage (debt to debt plus equity of 50%-55%), with the company's significant investment plans and leverage policy constraining debt reduction.

  • Weak debt-to-EBITDA ratio of about 15x, owing to past acquisitions and the low-yielding (3%-4%) nature of the German residential market

Finanzierungskosten und Zinsen

Das Unternehmen generiert eine solide Zinsdeckung mit einem Verhältnis von EBITDA zu Zinsen von 3,6x zum 31. Dezember 2020. Dies aufgrund der geringen Finanzierungskosten (1,4%) und des allgemeinen Niedrigzinsumfelds. Die durchschnittliche Schuldenlaufzeit beträgt 7,9 Jahren.


Analyse der aktuellen Finanzsituation, des Nettogewinns und FFOs

Vonovia wird voraussichtlich 2021 einen Umatz von 2.424 MRD Euro und einen EBIT (Betriebsergebnis) von 1.834 MRD Euro erzielen.

Kommen wir nun zum Nettogewinn. Der Nettogewinn errechnet sich wie folgt:

EBIT ./. Finanzergebnis (Saldo aus Zinserträgen und Zinsaufwendungen; Erträge aus Beteiligungen, Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Anlagevermögens).

Die Gesamtverschuldung von Vonovia beträgt im Jahr 2021 aller Voraussicht nach 24.620 MRD Euro. Eine hohe Zahl auf den ersten Blick, die aber zum Geschäftsmodell gehört fremdfinanziert Wohneigentum zu kaufen und zu vermieten.

Um REITS bewerten zu können müssen wir jedoch den FFO „funds from operations“ heranziehen und berechnen.


Der FFO stellt die Ertragskraft des operativen Geschäfts eines Unternehmens dar. Um ein Immobilienunternehmen (REIT) zu bewerten, ist es sinnvoll den FFO heranzuziehen. Der Bilanzgewinn ist weniger entscheidend, denn dieser unterliegt starken Schwankungen aus den Immobilienbewertungen, die nicht liquiditätswirksam sind

Berechnung des Nettoergebnisses 2021 (geschätzt) von Vonovia

Umsatz 2021 geschätzt: 2.424 MRD Euro

EBIT 2021 geschätzt: 1.834 MRD Euro

Finanzergebnis 2021 geschätzt: 1.588 MRD Euro (Ziffer 1)

Nettoergebnis 2021 geschätzt: 3.422 MRD Euro


(Ziffer 1): Zum Finanzergebnis können beitragen: Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties. Dies sind quasi die Immobilien, die Vonovia vermietet. Laut Gesetz sind diese jährlich mit den neuen Verkerswerten zu bewerten und erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung einzubringen. Ebenfalls sind Objekte zu bewerten, die sich im Bau befinden.


Bild zeigt Vonovia Dividende auf den FFO
Dividendenausschüttung Quelle Vonovia - 70% des FFO sind angepeilt

Berechnung des FFO

Der FFO betrug laut 2019: 1.218 MRD Euro und 2020: 1.348 MRD Euro. Bei einer Dividendenauszahlung im Jahr 2021 am 19.05.2021 von 1.69 EUR je Aktie und einer Aktienanzahl von 565.887.000 liegt die Gesamtausschüttung an Dividenden bei 956.349.030 Euro. Wenn dies 70% des FFOs entspricht, so muss dieser bei 1.366.212.900 Euro liegen (zu Deutsch 1.366 MRD Euro).


Net Asset Value von Vonovia

Der Net Asset Value von Vonovia betrug zum 31.12.2020 laut Bilanz 59.47 EUR. Der Aktienkurs heute 12.05.2021 befindet sich mit rund 50 Euro unter dem Net Asset Value.


Der Loan to Value (LVT)

Der LVT beschreibt die Gesamtverbindlichkeiten des Unternehmen in Relation zum Verkehrswert des Immobilienbestandes.

Verschuldungs von Vonovia laut dem LVT
Der LVT in % - Quelle Bilanz Vonovia

Am Stichtag 31.12.2020 betrug der LVT 39.4%. Konkret bedeutet dies, dass Vonovia einen Bestandswert des gesamten Immobilienportfolios von etwa 59 Milliarden Euro und eine Verschuldung von insgesamt 23.2 Milliarden Euro hatte. Dies entspricht dem LVT von 39.4% der sich von 2019 auf 2020 verbessert hatte.


Dividendenpolitik

Vonovia hat seit seiner Gründung die Dividende permanent gesteigert. Diese beträgt - wie ich oben geschildet habe - immer rund 70% des FFOs.

Aktuelle Dividende der Vonovia Aktie
Dividende je Aktie - Quelle Vonovia

Ich habe hier eine Excel-Datei erstellt, an welchen Terminen Vonovia seine Dividende zahlt:




Weiche Faktoren rund um die Vonovia SE und die Vonovia Aktie

der digitale Mietvertrag von Vonovia
Digitaler Mietvertrag "Mein Vonovia" - Quelle Vonovia

Vonivias auf dem Weg zu Digitalisierung des Mietvertrages

Ressourcen schonen, kein Papierkram und ortsunabhängige und flexible Zeiteinteilung – Gründe für einen digitalen Vertragsabschluss gibt es etliche. Vonovi


a ermöglicht zukünftigen Mieterinnen und Mietern in der eigens entwickelten Kunden-App „Mein Vonovia“ nun auch den digitalen Abschluss eines Mietvertrags. Die Software erweitert das digitale Serviceangebot von Vonovia. Um einen Mietvertrag digital abzuschließen, laden die zukünftigen Kundinnen und Kunden alle vertragsrelevanten Dokumente, beispielsweise Personalausweis und Einkommensnachweise als Bild in der App hoch. Weitere Dokumente wie das erforderliche SEPA-Mandat für die Mietzahlungen kann direkt erteilt werden, und am Ende genügt ein „Klick“, um den Vertrag digital zu bestätigen


3 mögliche Gefahren für das Geschäftsmodell !!!

Zinsstrukturen könnten sich ändern

Das Geschäftsmodell von Vonovia besteht bekanntlich daraus Wohnungen zu kaufen und diese zu vermieten. Die aktuellen Niedrigzinsen erhöhen zusätzlich die Rendite, wenn man eine Immobilie nicht vollständig mit seinem eigenen Geld kauft, sondern fremdfinanziert mit Zinssätzen unterhalb der Inflationsrate. Zudem beeinflusst der Mietzins noch nachhaltig die Rendite. Je höher die Differenz zwischen Mietzins und Fremdkapitalzins, desto lukrativer das Geschäftsmodell.

Veränderte Zinsstrukturen können zu sinkenden Renditeerwartungen (Yield Compressions) führen und das Geschäftsmodell weniger profitabel.


Weiteres Risiko: Sinkende FFOs.

Wie ich bereits bei der finanziellen Situation erwähnte, ist der eigentliche "Gewinn" den ein REIT erwirtschaftet nicht so relevant wie der FFO. Der Erfolg aus dem operativen Geschäft, der Vermietung und Verpachtung von Immobilien ist an dieser Kennzahl zu messen. Solange diese Zahl intakt ist, solange läuft aus operativer Sicht auch das Geschäft des REITS weiterhin gut.



Risiko drei sind Leerstände und durch sozialen Wandel und Suburbanisierung

Viele von Ihnen und euch haben es während der Corona-Pandemie erlebt. Das Büro wird immer unnötiger, de